“必一运动·(B-Sports)官方网站”[评论]宋延庆：房企“千亿”迷雾几何？

近些天，有关千亿房地产企业的报导和辩论很多。只不过在企业月公布业绩快报或预报之前，有些数据并不精确。而且事实证明，本不应唯一客观存在的合约销售额数据，有所不同机构的名列数据并不完全一致。

也许，比企业快报还要慢的排行榜，本身也是地产业奇景之一。充满著非常简单的名列，剖析千亿的内涵，也许极具意义。

侧重讲三点。首先，究竟有几家销售额过千亿的房地产企业，目前为止也是未知数。据公开发表资讯，目前过千亿的企业有四家，分别是，万科1412.3亿元，绿地1078亿元，保利1018亿元，万达也过千亿。可是，就是这四家，也有三点解释认为。

一，销售额口径并不完全一致。房地产企业销售额有合约销售额、合约销售额之分。失望的是，有所不同企业口径显然不完全一致。内部消息得知，万科的1412.3亿元是合约销售额，并未还包括50亿元左右已股份、并未签下的协议销售额。

其他三家，有的报导说道是销售额，有的还说道是构建销售收入。一般来说，房地产企业的销售收入大体占到合约销售额的70%左右。

一两字之差，有可能就劣几百亿。可是，目前可见的数据才是并非全部出自于企业月公告。更加失望的是，绿地和万达还未上市，其销售额多少最少却是参照数据，最少从时间上，可以基本确认予以会计学所审核。

即使我国GDP数据，不还是要修正一次吗，何况未上市企业的销售额，又不是销售收入或营业收入。所以建议，看销售额排名榜时，重点看名列，明确数据还是等到企业发布公告后再说为好。

这又伸延出有第二个问题：公告数据是精确的吗，数据口径完全一致吗？事实上不尽精确，也不完全一致。绝大多数企业不免对财报展开粉饰，其中的粉饰手法有腾出销售未结算资源、通过掌控销售节奏展开削去峰堆谷等。

笔者在很多文章中揭批过，仅限于本文主题，在此仍然进行。只是期望读者能意识到：就像统计数据一样，企业的数据也是人为加工出来的。另外，除了少数企业外，多数企业发布的销售额都是拆分报表后的销售额，而不是权益重复后的销售额。

这虽然符合会计准则，但的确也不会导致或许的假象。例如，假如某企业的合约销售额是1000亿元，而该企业有40%的销售额出自于合作开发项目，而且合作开发项目中该企业权重股权大约是50%，则实际归属于企业的权益销售额是800亿元。在此不应重点提到绿城和融创。绿城发布的547亿元销售额中，具体了合约销售额509亿元融创公布的销售额既有合约销售额356.4亿元，还同时公布了权益销售额293.5亿，这种真诚都是难能可贵的。

第三，也是许多人十分关心的，是千亿企业数量变化情况。大家告诉，2010年，万科首度构建了合约销售额千亿；2011年，仍然是万科一家过千亿。到了2012年，千亿企业一下子激增到三、四家，还不还包括中国建筑。

10月10日，中海发布公告说道，2012年全年构建销售额1115.2亿港元，折算人民币897.2亿（去年12月31日外币价是0.8045）。如何也想要有些企业一样不予拆分，则中国建筑地产业务拆分销售额或也多达千亿。由此，2012年千亿企业有可能有五、六家。到2015年将有多少家千亿房企？从一线房企来看，多达900亿元的有六家企业。

如果没内外部根本性波动，这六家企业认同在千亿之佩。第七名及其后，销售额大体与前六家比起四、五百亿。根据后几家企业的战略布局及业绩增长速度情况看，如果销售额三年翻一番的话（年均增长速度26%），到2015年有可能还不会有四、五家企业。也就是说，到2015年千亿房企有可能减至10家左右。

再行特别强调一次前提：如果没内外部根本性波动的话。当然，波动是客观存在的。2015年前，不回避有千亿企业打散，也不回避像有黑马较慢跃入千亿之佩。

别忘了，随后的市场竞争，除了靠内涵式自我发展外，通过收购重组，可使企业业绩构建成倍增加。说到底，无论是销售额口径及其实际数据，还是千亿企业数量，不妨解读为动态数据在竞争格局再次发生根本性变化的市场中，变动是意味著的，任何静态分析都只是预测。

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